作者：北京瀛台律师事务所

【案件回放】

2018年徐某与姚某签订《房屋租赁合同》约定将姚某的11平房屋出租给徐某。租赁期限10年，每月租金共6000元，缴纳方式为每年一付。合同签订后，姚某将房屋交付给徐某使用，徐某并向姚某支付了2年房租。之后，法院在执行申请执行人唐某与被执行人姚某劳务纠纷时，裁定拍卖被执行人姚某所有房屋，并作出《公告》。让其房屋居住人员于半个月内搬离房屋，到期不履行的，将依法强制执行等内容。徐某得知后，将姚某起诉至法院，请求法院停止对其房屋的清空拍卖执行工作。经法院审理认为，姚某将房屋出租给徐某，双方所签订的房屋合同有效。徐某依法可依照合同约定占有、使用该房屋，合同的签订及徐某占有使用该房屋在法院查封之前，故支持徐某的诉讼请求。

【瀛台律师论法】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”

本案中，徐某与姚某签订房屋租赁合同，将房屋租给徐某使用，但在徐某租赁期间姚某的房屋被法院拍卖，让徐某半个月内搬走。徐某认为与姚某签订的合同在拍卖前，所签合同应属有效。

【瀛台律师提醒】

“买卖不破租赁”原则的立法目的在于保护承租人合法权益。应当满足租赁合同真实有效、承租人实际占有租赁物在抵押及查封之前等条件。本案例中的徐某与姚某签订的房屋租赁合同在被拍卖前，根据国家规定，拍卖前所签订的租赁合同应属有效。