【案件回放】

2010年6月17日，谢某与D公司签订《抵押设立协议》，约定谢某因向D公司出借款项享有债权3000万元，D公司将坐落于安镇街道胶西村的房屋抵押给谢某,并办理了抵押登记。谢某为第二顺位抵押，所在宗地登记的土地抵押权人为第一顺位抵押权人。所在宗地上另有有证房产3栋及若干无证房产，3栋房产未设抵押。

  后某区人民法院根据范某的申请，裁定受理D公司破产清算一案，并指定了管理人。2019年6月，管理人先后制作了《关于D公司抵押债权审查结论通知函》及《更正函》各1份，确定谢某的抵押物为设置了抵押的房屋和房屋占地面积的土地，故对上述房产所在宗地，管理人拟首先清偿第一顺序抵押权人的债权，其次将余值按谢某所抵押的房屋占地面积占整块土地面积的比例分配给谢某。

  谢某认为，其设押建筑物的占用土地范围应当及于整宗土地，而不应当按照建筑物投影面积计算相应比例，故诉至法院，请求确认其对案涉土地（不含房屋）处置所得款100%的比例范围内享有第二顺位优先受偿权。

某法院经审理判决：一、按照谢某设押的建筑物面积分别与所占宗地上的合法建筑物总面积的比例计算其在第二顺位应享有的对相应宗地建设用地使用权拍卖款优先受偿权金额。二、驳回谢某的其他诉讼请求。

【瀛台律师论法】

宗地上建筑物的建设须根据规划部门的规划进行，未取得规划许可的应为违法建筑。而评价宗地的土地利用效益的重要指标是容积率，即建筑面积占宗地面积的比值，比值越高，土地利用率越高。从该角度来看，占用范围的土地以建筑面积为依据，继而按照设押建筑物面积与所在宗地建筑面积之和的比例计算应有份额更加合理，也更体现其“占用”土地的实然状态以及效能。

【瀛台律师提醒】

当建筑物设定抵押时所在宗地另有其他建筑物，抵押建筑物与其他建筑物对该宗地的建设用地使用权构成观念上的按份共有关系，抵押建筑物的“占用土地范围”以建筑面积为依据而非以投影面积为依据，继而按照抵押建筑物建筑面积占所在宗地合法建筑物建筑面积之比例计算确定抵押建筑物相对应的土地使用权抵押面积。