【案件回放】

冯某位于南京市***号的房屋（以下简称：涉案房屋）建成于2001年，建筑面积共计约218平方米，土地证面积96.49平方米。其中有证面积120平方米，未登记面积约50平方米，阁楼面积约48平方米。1999年冯某书面向**区相关部门申请将北面4间房屋翻建成2层楼房。2000年1月3日**区***镇**村委会同意翻建，**区***镇国土所同意翻建。

2001年1月3日**区相关部门***办事处（以下简称***办事处）城建科同意翻建128平方米，同年3月5日南京市国土资源局**分局同意翻建186平方米并收取冯某186平方米的三项建房费用。2014年6月，**区相关部门对涉案地块进行征收。2015年10月28日**区相关部门对冯某作出《房屋征收补偿决定书》（以下简称2号决定书）。2016年8月23日，南京市中级人民法院依法撤销2号决定书。随后，***办事处工作人员再次向冯某送达17号《房屋征收补偿决定书》（以下简称17号决定书）。涉案房屋是冯某的合法财产，受法律保护。

冯某认为，**区相关部门在征收冯某房屋过程中涉嫌存在大量的违法违规行为，明显违反《征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求确认**区相关部门作出的17号决定书违法并予以撤销。庭审中，**区相关部门答辩称，答辩人作出17号决定书程序合法、依据充分并保障了冯某的基本生活。冯某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。后经法院审理，依法判决撤销**区相关部门作出的17号决定书。

 

【瀛台律师论法】

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

本案中，**区相关部门负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门**区征收办与被征收人即本案冯某在签约期限内达不成补偿协议，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。

根据上述法律规定，**区相关部门提交的证据不能充分证明征收部门已有效送达了评估报告，影响了冯某对评估报告申请复核评估、向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。房屋征收部门**区征收办向**区相关部门申请作出征收补偿决定的前置行为不符合法律、法规的规定，对冯某的权利义务产生了影响。因此，法院判决撤销了2号决定书。

基于上述情况，撤销2号决定书后，房屋征收部门以及**区相关部门对于评估机构重新出具评估报告及依据新的评估报告作出征收补偿决定时应当更加严格、审慎，且应当更加关注法院判决中对前次作出的征收补偿决定指出的问题，要求评估机构重新入户查勘，补充相关的证据，重新作出分户评估报告。

本次评估中，评估公司的评估人员并未重新入户查勘，仍然是依据2014年7月18日的征收评估入户勘查记录表，出具分户评估报告，且新出具的分户评估报告与原分户评估报告并无变化。鉴于**区相关部门在17号决定书时，未纠正2号决定书中的入户查勘问题，评估公司又依据原征收评估入户勘查记录表出具分户评估报告，影响被征收人获得公平补偿的权利。**区相关部门收到房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请，对房屋征收部门提交的材料审核不清，即作出17号决定书，属认定事实不清，应予撤销。

 

【瀛台律师提醒】

分户评估报告，会影响被征收人获得公平补偿的权利。如果评估公司未入户查勘直接作出分户评估报告，征收方作出补偿决定，该补偿决定的内容不合法，遇到这种情况，应及时提起诉讼程序，早日维权，取得合理的补偿。