开发商“贼喊捉贼”，无证卖房合同无效？

作者：北京瀛台律师事务所

【案件回放】

2016年9月10日A房地产公司与袁某签订了商品房认购合同书，该认购合同约定房屋单价为1万元/㎡，总价款130万元，付款方式为银行转账，买方需要在签约之日起在2016年11月10日结清款项等内容。2016年10月1日袁某即向A房地产公司交纳了全部购房款。

2016年10月20日A房地产公司取得了商品房预售许证，同时也取得了土地使用证、建设用地规划许可证等合法证件。后由于房地产市场发生变化，袁某所购买的房屋价格大幅上涨，A公司见状以案涉房屋在签约时未取得商品房预售许可证为由，将袁某起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效。

某法院经审理驳回了A公司的诉讼请求。

【律师论法】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

本案中，袁某在签订购房合同后按照约定支付了全额购房款，即已经依约全面履行了合同义务，A公司却未履行合同义务，且A公司在起诉前已经取得了商品房预售许证，工程主体已经建成，因此预售制度所欲避免的风险已经不存在。其后A公司在房地产市场出现价格大幅上涨的情况下，为了获取超出合同预期的更大利益，以自己签约时未取得商品房预售许可证为由主张合同无效，严重违背诚实信用原则，故人民法院不予以支持。
  【律师提醒】

在商品房买卖合同中，开发商签约时未取得商品房预售许可证的，不可机械认定房屋认购合同无效，而是应结合合同目的、合同履行、商品房预售制度的立法目的等因素综合认定合同的效力。