【案件回放】

2012年9月7日，L公司与T公司签订《房屋租赁合同》，该合同载明：由T公司承租L公司某项目地下一层至地上四层的部分商业用房，总租赁建筑面积为82000平方米，其中地下一层22000平方米，地上一层15000平方米，地上二层15000平方米，地上三层15000平方米，地上四层15000平方米，用于设立大型购物中心。租赁期限共12年。2013年1月1日开始计租。起租日至次年该日前一日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。
  房屋交付：交房时间在2012年9月30日以前，将符合本合同约定条件的房屋交付T公司。
  若发生任何一方严重违反本合同相关条款，并经相对方催告后合理期限内拒绝纠正的，守约方有权书面通知违约方立即终止本合同，同时违约方须赔偿守约方因此造成的所有损失。
  2012年9月7日，双方签订《补充协议》约定，签订的《房屋租赁合同》为主合同。T公司同意给L公司交纳主合同内约定的租赁标的物物业管理费，《补充协议》与主合同具有同等法律效力。

  2012年9月7日，双方签订《备忘录》约定，L公司负责完成商场内（地上一层至四层）所有吊顶施工及吊顶后照明电器安装，并承担由于吊顶需做的部分设施改造工程（包括但不限于消防系统、空调系统等），以上费用由L公司承担。该工程于10月底完成。
  合同签订后，T公司于2012年9月18日交付L公司房屋租金800万元，2012年11月26日，交付房屋租金500万元，双方有关工程技术人员对商场进行了验收，并且予以交接确认。T公司于2013年4月17日交付房屋租金700万元，合计交付租金2000万元。T公司截止2014年3月合计支付L公司管理费45558000元，总计65558000元。
  T公司原定于2013年6月28日开业，因故推到9月12日开业，后双方在2013年12月19日签订《房屋租赁补充协议》，L公司为T公司减免30天租金，计3333300元，商场负一层（总面积22000平米），在2014年1月1日至2014年12月31日期间，租金全免。T公司2014年应付房屋租金27945960元，己付2500万元，至今尚欠L公司房屋租金2945960元；欠物业管理、水电各项费用6399300元。两项合计T公司至今尚欠L公司房屋租金和管理费计9345260元。上述欠款到期后，T公司未依约支付欠款本息。2013年L公司共补贴T公司6066740元。
  L公司起诉称：已按照合同约定将案涉房屋交付T公司使用，但时至2014年T公司尚欠其房屋租金2945960元，欠物业管理各项费用6399300元。两项合计9345260元。根据合同约定，T公司违约，应当支付L公司违约金1亿元，并且应退回L公司优惠T公司的经营补贴和利息补贴款6066740元。

某法院经审理判决T公司于本判决生效之日起十日内支付所欠L公司房屋租金2945960元；物业管理、水、电及采暖费共计6399300元。合计9345260元及相应利息；T公司于本判决生效之日起十日内向L公司支付违约金7936630元。

【瀛台律师论法】

关于案涉《房屋租赁合同》双方谁存在违约行为的问题。由于本案放生于民法典生效之前，故应适用当时的法律规定。

关于L公司是否违约的问题。T公司主张L公司存在未按合同约定取得《消防整改意见书》和冬季供暖不足两项违约行为，最终导致商场经营失败。本院认为，根据已经查明的案件事实，对于T公司所称因消防部门于案涉商场开业当天突然查封商场导致其未能如期开业一事，双方已于2013年12月19日签订《房屋租赁补充协议》，L公司为T公司减少30天租金和免除商场负一层2014年全年租金。据此，应当认定双方已就该问题的解决达成合意。现T公司仍以此为由主张解除合同，依据不足。

  关于T公司是否违约的问题。根据已经查明的案件事实，T公司2014年7月初未经L公司书面同意即陆续清退商户，关闭商场，亦未在《房屋租赁合同》约定的期限和L公司同意的延展期限内足额缴纳租金，以自己的行为表明不再履行租赁合同。T公司的上述行为构成违约。

关于双方约定的1亿元违约金是否能够调整以及如何调整的问题。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，双方虽有关于不得调整违约金的约定，但是该约定应以不违反公平原则为限，考虑到L公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，应予以调整。至于如何调整，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失。对于因T公司违约导致的具体损失数额，L公司并未提供充分证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到L公司早在2014年7月即已知道T公司撤离案涉商场而任由商场闲置至今，未采取任何措施防止损失扩大，本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额，即1587.326万×50％＝7936630元。

【瀛台律师提醒】

双方当事人在合同中虽有关于不得调整违约金的约定，但是该约定应以不违反公平原则为限。