01  案件概述

原告李某鸣在湖北省武汉市JAN区拥有合法房屋，主要用于经营。现因JAN区西马片旧城改建房屋征收项目建设的需要，原告的房屋被纳入征收范围，但原告至今未与征收部门就补偿安置问题达成一致协议。

     2023 年 3 月 14 号，被告作出《补偿决定》。原告认为，《补偿决定》严重错误和违法，依法应当予以撤销。主要理由为，《补偿决定》确定的补偿标准严重不合 理，违背征收补偿应当公平合理之原则。《补偿决定》作出之前， 未对原告的房屋进行合法合理的评估，确定的房屋价值及补偿内容严重与事实不符。综上所述，被告作出的《补偿决定》事实和程序均严重违法。故委托瀛台律所徐宪杰、黄柏甄向法院提起诉讼。

近日，武汉市铁路运输中级法院作出判决：撤销被告武汉市JAN区人民政府作出的岸政征补〔2023〕 ****号《房屋征收补偿决定书》。

02  本案依据的法律法规

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为:（一）主要证据不足的；

03  法院判决

被告JAN区政府辩称，一、答辩人具有作出《补偿决定》 的行政职权；二、答辩人依法定程序作出的《补偿决定》，符合房屋征收相关法律法规的规定及《补偿方案》的规定，《补偿决定》合法有效应予以维持。依法选定的评估机构已对被征收房屋作出了相关评估报告并转交给原告。因原告提出的补偿要求过高，其诉求不符合《补偿方案》规定，致使房屋征收部门与原告在签约期限内未能达成补偿协议。经房屋征收部门报请，答辩人依照法定程序作出《补偿决定》。《补偿决定》提供了货币补偿和产权调换两种补偿安置方案供原告选择，依法保障了原告的选择权。征收工作人员依法向原告送达了《补偿决定》。三、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。关于原告提出的补偿标准严重不合理的问题。评估机构以《征收决定》公告之日即 2020 年 11 月 18 日为评估价值时点确定了原告房屋价值评估单价，相关评估报告已经转交原告。原告并未在规定期限内对相关评估报告提出书面复核评估或鉴定。答辩人 依据合法有效的评估报告确定被征收房屋价值，并根据被征收房屋实际情况和《补偿方案》所确定的补偿项目作出《补偿决定》具有事实依据和法律依据，合法有效。同时兼顾被征收房屋区域房屋价值的实际变化情况，补偿决定不存在影响被征收人的公平补偿权、侵害被征收人合法权益的情形。综上，答辩人作出的《补偿决定》认定事实清楚，证据确凿，适用法律依据正确，程序合法，内容适当。答辩人具有作出《补偿决定》的行政职权，且作出《补偿决定》程序及相应实体要件均符合法律法规规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。

      法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”根据上述规定， JAN区政府具有作出案涉补偿决定的法定职责。

      根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十 九条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条的规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。房屋征收部门与被征收人依法就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平。本案中，JAN区政府因公共利益需要作出《征收决定》，对案涉征收项目范围内的国有土地上房屋实施征收。在确定的签约期内，征收部门与原告未能达成安置补偿协议，JAN区政府依职权作出《补偿决定》，补偿内容包括对案涉房屋价值的货币补偿，并明确各项补偿、补助费按《补偿方案》确定，同时给予原告选择货币补偿与产权调换的权利，明确用于产权调换房屋的地点并给予建筑面积补助，补偿内容形式基本符合法律规定。

      关于评估机构选定程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估 机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

     房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。”本案中，房屋征收部门公告告知被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，采用由被征收人填写协商意见表的方式确定有资质的评估机构后进行公示，两家评估公司出具的相关报告在评估目的、评估时点、价值类型、评估方法等方面均一致，不违反上述规定。原告主张自己未参与评估机构选定程序， 不影响该程序的合法性。关于原告提出《补偿决定》认定房屋用途、补偿面积错误的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”根据上述规定，JAN区政府负有组织有关部门对案涉房屋实际用途、未经登记的建筑进行调查、认定和处理的法定职责。同时，《补偿方案》对未经登记建筑补偿标准、停产停业损失和对自行改变用途房屋的征收补偿作出了相应的规定。

      徐律师、黄律师认为，本案中，1.房屋用途方面。案涉房屋没有办理相关权属证书，虽然被告以永信行评估公司出具的房屋征收初步评估结果，认定案涉房屋用途为住宅，但原告提交的证据能够证明案涉房屋被征收时实际用于经营，并已依法取得营业执照。故《补偿决定》对被征收房屋的实际用途和相关补偿标准问题认定事实不清，依据不足，被告应当重新进行调查核实，并依法予以认定和处理。2.房屋面积方面。被告虽然提供了由武汉南北极测绘地理信息有限公司出具的《西马房屋征收项目房屋一户一表》作为认定补偿面积的依据，认定房屋建筑面积为 34.75 平方米，但《武汉冠通房地产开发有限公司拆迁户住房分配通知单》，载明的案涉房屋建筑面积为 36.36 平方米， 两者之间存在差异，且根据原告提供的视频显示，案涉房屋有上下两层，上层明显有超出下层部分。此外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记；房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况；被征收人拒绝在实地勘查记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、 注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。被告主张因原告拒不配合入户勘察，无法对房屋的装饰装修、构筑物进行评估。但提交的《关于被征收人不予配合现场查勘的情况说明》，签名栏签名不完整，无评估机构人员签名，仅盖有JAN区西马街道熊家台社区居民委员会征收证明专用章，无其他签章，该证据不足以证明被征收人不予配合现场查勘工作。综合以上情况，JAN区政府对于案涉房屋建筑面积、未经登记建筑面积及附属设施的情况未调查清楚， 所作《补偿决定》，依据不足。

      综上法院认同二位律师的意见，认定JAN区政府作出的《补偿决定》主要事实认定不清， 证据不足，依法应予撤销。鉴于案涉房屋未经法定程序已经被 拆除，原告的补偿利益可能发生变化，为了保障原告的合法权益，尊重原告的选择权，不再责令被告重新作出补偿决定。原告李某鸣的诉讼请求法院予以支持。

04  本案代理律师建议

本案代理律师徐宪杰、黄柏甄提醒大家：房屋征收部门与被征收人依法就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，补偿决定应当公平。