01  案件概述

王某购买了一处商品房，签订《商品房买卖合同》后即向开发商账户支付了50%的房款。《商品房买卖合同》约定应在合同签订后一月内办理网签，但是办理网签时发现，该房屋有司法查封，所以无法办理网签。

经查，B市F公证处作出的多份公证书及（2020）京F执字某号执行证书发生法律效力后，长城资产B分公司向某法院申请强制执行，某法院于2020年7月9日立案执行，后因双方和解中止执行。

2021年7月13日，某法院依长城资产京分公司申请立案恢复执行。执行过程中，某法院于2021年7月27日查封了被执行人B公司名下位于B市S区金碧湖畔花园北区、南区部分不动产，案涉房屋在上述查封不动产范围内。2021年2月8日，案外人王某与B公司签订购买案涉房屋的《B市商品房买卖合同》。B公司出具的付款凭证显示，案外人已缴纳9000000元房款，且其名下无其他住房。

长城资产B分公司却对该房屋提出强制执行，已严重侵害了案外人的合法权益。为了维护自身合法权益，王某委托律师王正阳、邹仪章到庭参加诉讼。某法院经审裁定：中止对B市S区金碧湖畔花园北区XXX号楼-1至2层房屋的执行。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民某法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民某法院提起诉讼。”

二、《最高人民某法院关于人民某法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民某法院应予支持：（一）在人民某法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

03  法院裁定

律师王正阳、邹仪章指出，根据上述法律规定，三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。

本案中，案外人王某在法院查封前就案涉房屋与B公司签订《B市商品房买卖合同》，且支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，本案审查中王某提交了其名下无其他住房的购房核验查询结果并同意将剩余房款交付法院。故王某请求中止对案涉房屋的执行，符合法律规定。某法院经审理采纳律师王正阳、邹仪章意见。

在办案过程中，王正阳律师结合案件材料，梳理案情，经过大量法律检索，主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的核心点在于，尽管购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。

04   本案代理律师建议

本案代理律师王正阳、邹仪章提醒大家：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，若买受人在人民某法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且其权利能够排除执行的，人民某法院应予支持。