北京瀛台律师事务所
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01 案件概述
2013 年 10 月,原告赵某东的房屋在未签订安置补偿协议情况下,被强制拆除,因此,原告在案涉协议签署前被迫完成拆迁义务。2014 年 5 月 16 日,被告与原告签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》(以下简称安置协议)。安置协议第二条约定:甲方对乙方其他方面货币补偿总计 24 145 元,被告确系具有向原告支付该笔补偿款的合同义务,但截至目前被告尚未向原告支付该笔款项。安置协议第三条约定:新楼安置位置御景旷世小区4 号楼 9 号门市一房 57.8 ㎡、二房 57.8 ㎡;第八条交付期限约定:甲方在 2016 年 5 月 16 日前依照国家和地方政府规定,将符合规定的商品房交付给乙方使用。因此,被告确系具有向原告按期交房的合同义务,现案涉地块已建设有小区并配有门市房,但截至目前被告尚未向原告交付门市一房、二房。安置协议第四条约定:新楼建筑面积为门市一层 57.8 ㎡、二层 57.8 ㎡左右,每130余万元!平方米门市 7 800 元、二层 3 600 元,即被告尚未交付的御景旷世小区 4 号楼 9 号门市一房 57.8 ㎡、二房 57.8 ㎡在 2014 年 5月 16 日签约时双方认可的房屋市场价格总计 658 920 元(57.8×7 800+57.8×3 600)。安置协议第九条第一款就违约责任明确约定:产权调换房屋逾期未交付使用,甲方按调换房屋市场价格日万分之五付给乙方违约金。因此,被告应当向原告支付自安置协议第八条规定的交房截止日 2016 年 5 月 16 日至被告实际交房之日或支付相等房屋市场价格之日止的交房违约金。截止至2014 年 1 月 31 日,违约金金额为 927 759.36 元(658 920×0.05%×2 816)。另因安置协议约定交付的御景旷世小区 4 号楼 9 号门市自协议签署至今已近 10 年,御景旷世小区周边门市房一层周边市场价已由 7 800 元/平方米升值为 11 000 元左右、二层由3600 元平方米升值为 9 000 元左右,尚未交付的一二层门市目前市场价格约 120 万元左右,另因被告长达十年未交付门市,导致原告无法实际经营或出租,亦存在不少于 50 万的租金及经营性经济损失,因此,原告诉请三要求被告支付的延期交房的违约金并不存在过高的情形。综上,现原告为维护自己的合法权益委托瀛台冀红莹律师而诉至法院。
近日,依照之规定,判决如下:一、解除赵某东与黑龙江XHJ建设集团房地产开发有限公司 2014 年 5 月 16 日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》;二、黑龙江XHJ建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付赵某东 658 920 元;三、黑龙江XHJ建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付赵国栋违约金 705 773.73 元。
02 本案依据的法律法规
一、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。
03 法院判决
黑龙江XHJ辩称,不需要答辩期。不同意原告的诉讼请求,因为该双方签订房屋拆迁产权调换安置协议时,仅仅拆迁了原告名下 47.6 平方米的房屋一处,根据拆一还一的原则,我方只需要安置相同面积的住宅房屋即可。在协议中所列明的四号楼 9 号门市一层 57.8 平方米,二层 57.8 平方米,合计面积 115.6 平方米,该约定的门市房并没有在协议中约定是赠与给原告的,也没有约定原告应当将该房屋的差价进行补缴,但是根据市场公平交易的原则,被告公司没有义务将 115.6 平方米的门市房无偿给付原告。如果视为赠与的话,那么在赠与房屋没有交付之前我方可以撤销赠与,如果原告执意想要该门市房,原告应当按照门市房的市场价值向被告补交购房款。所以对于原告要求给付 115.6 平方米门市房的补偿款,没有事实依据和法律依据,所以请求法院依法驳回原告的全部请求。
冀律师认为,黑龙江XHJ与赵某东签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》系双方自愿签订,不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方应当全面履行权利义务。双方约定履行期为 2016年 5 月 16 日前,黑龙江XHJ公司未依约按时向赵某东交付御景旷世小区 4 号楼 9 号门市一层 57.8 平米房(价格 7 800 元/平方米)、二层 57.8 平方米(价格 3 600 元/平方米)构成违约,应当承担违约责任。 法院认为,双方约定按日万分之五支付违约金,标准过高,本院酌定违约金计算标准参照立案时一年期 LPR 四倍标准即年利率 13.8%计算违约金,房屋价值 658 920 元。2016 年 5 月16 日起至 2024 年 2 月 20 日止违约金 705 773.73 元。现黑龙江XHJ交付了住宅 26 号楼二单元 302 室,4 号楼 9 号门市一层57.8 平米房、二层 57.8 平方米未建设,合同无法继续履行,赵某东方要求解除合同符合法律规定。本院予以支持。
本案代理律师冀红莹提醒大家:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。