01  案件概述

2021年1月27日，刘某与江苏省苏州市相城区**街道**村股份经济合作社（以下简称**村合作社）签订《集体二三产土地租赁合同》，合同约定将坐落于**街道**村，性质为二三产用地，面积为5.93亩的土地租赁给刘某，租赁时间自2021年1月1日起至2021年12月31日止，租金总额为71160元。合同签订后，刘某依约交付了价款，**村合作社也交付了土地。

后因合同终止届满三个月前双方未重新签订发包合同，故该合同已于2021年12月31日终止。**村合作社因刘某在合同终止后15日内未将租赁土地交还，将刘某告上法庭。一审认为，**村合作社与刘某签订的《集体二三产土地租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同终止后，涉案土地由刘某占有使用，刘某应支付占用使用费。故法院判决刘某向**村合作社返还租赁土地，并支付相应占有使用费。

刘某对一审判决不服，委托律师翟改英提起上诉，请求撤销一审，发回原法院重审。


近日，针对**村合作社与刘某土地租赁合同纠纷一案，江苏省苏州市中级人民法院作出裁定：撤销一审，发回原法院重审。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

03  法院判决

二审中，刘某对一审判决不服，认为一审认定基本事实不清，应予撤销。律师翟改英根据已有证据及调查的事实，认为**村合作社不具有本案诉讼主体资格，根据**村合作社提供的证据可知，并没有提供该合作社主体的相关证件。**村合作社成立日期是2020年7月31日，案涉房屋购买时间系2009年左右，根据**村合作社提供的历年租赁合同可知，签订租赁协议的是三个单位，其中2021年1月27日和刘某签订合同的是本案原告。**村合作社并没有提供涉案地块归属权的相关证据，该案涉地块可能是国有土地，说明签订合同的三个单位可能都不具备产权的主体资格。

涉案房屋属于刘某购买所得，通过**村合作社提供的租赁合同可知涉案地块只是租赁了土地，但租赁合同中关于涉案房屋的建筑面积都是空白的，说明租赁合同是不包括涉案建筑物的，刘某的观点是建筑物属于自己所有。根据房随地走，地随房走的原则，涉案房屋的所有权应归属刘某，其土地使用权不应缴纳任何费用。

根据涉案地块的发展历史来看，该地块在1997年左右属于耕地，当地村委会为了发展二三产业经济，根据中央下达的中办发1997年16号的内容，在这样的历史环境下，为了鼓励村民发展集团二三产业，将土地承包与二三产联系起来，根据2021年的租赁合同可知涉案合同就是承包合同，但期限只有1年，违反了承包法以及最高法关于审理涉及农村土地承包纠纷案件的适用问题解释的规定的第7条，承包期限不符合法律规定应当延长至30年。故认为一审认定基本事实不清，应撤销一审，发回原法院重审。最终，经审理认同律师翟改英的意见，依法作出上述裁定。

04  本案代理律师建议

本案代理律师翟改英提醒大家：根据土地管理法中的规定，街道办在占用土地时，应当严格依法办理农用地转用审批手续，依法征用，如果在占用土地时，未依法办理审批手续及完成征收程序，却以解除租赁合同为由代替征收占用土地，不仅于法无据，而且还严重违反，该行为是不合法。若是遇到该行为一定要及时地咨询专业律师，及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。