01  案件概述

     2010年10月20日，北京**畜禽繁育有限公司（出租方、甲方）与北京**家具有限公司（承租方、乙方）签订《库房租赁合同》，约定：出租期限为10年，库房建筑面积1912平方米、围墙163.5延米，剩余空地3720平方米，乙方在承租期内，负责所承包库房的装修，费用由乙方承担；自建的办公室、宿舍及其它设施，甲方不计租金，合同期满后，乙方所建设的所有建筑设施全部归甲方所有，甲方不承担任何费用如；遇国家依法占地，乙方必须协助相关部门办理相关事宜，甲方所建库房1912平方米，围墙及土地的补偿归甲方所有，乙方所自建的所有建筑设施补偿金60%归乙方所有，40%归甲方所有，对乙方的搬迁补偿归乙方所有。

     **家具公司是韩*发及韩*强（二原告）共同出资设立的，于2019年2月25日注销。2001年9月25日，**畜禽公司成立，2019年9月10日该公司经核准注销，注销时的股东为杨*玲与张*齐（二被告）。在承租期间，**家具公司经批准，在空地上建设厂房、狗舍、鸽舍，根据生产需要购买了相关设备设施。后该库房所在的土地和房屋需要腾退，**畜禽公司与第三人达成协议，并领取拆迁补偿款。**家具公司从库房搬离后，向二被告索要补偿款，一直被拒。2021年7月23日，得知集体土地拆除腾退项目是由北京**土地开发有限公司为实施主体。但韩*发多次联系，**土地开发公司一直拒绝透露腾退补偿金额，导致其无法向二被告主张权利。

      另，赵*生与韩*发于2016年7月27日签订《协议书》，载明“因消防检查房屋换顶和房东达成以下协议”，证明韩*发垫资为二被告修复屋顶，二被告对上述协议的真实性认可，对证明目的不认可，费用应为韩*发本人承担，并不是约定由其垫付。韩*发认为，二被告作为房屋所有权人，理应自己负担房屋修缮费用。为维护合法权益，韩*发、韩*强委托律师樊厚坤向法院提起诉讼，请求二被告向二原告支付提前搬家奖、装修损失、搬家补助费、工程配合奖、设备迁移补助费等。

     近日，针对韩*发、韩*强与杨*玲、张*齐、赵*生租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出判决：杨*玲、张*齐赔偿韩*发、韩*强提前搬家奖、装修损失、搬家补助费、工程配合奖、设备迁移补助费合计416212.64元。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

二、《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

三、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

七、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

03 法院判决

      庭审中，二被告答辩称，不同意二原告的诉讼请求，二原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。律师樊厚坤认为，《最高人民法院关于适用<中华人民国内共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

      本案中，引起民事纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或者其他审批手续，故**畜禽公司与**家具公司于2010年10月20日签订的《库房租赁合同书》应被认定为无效。故该协议约定的关于拆迁分配的条款亦属于无效。

      **家具公司现已注销，注销时的股东为韩*发及韩*强。**畜禽公司也已注销，注销时的股东为杨*玲与张*军。故韩*发、韩*强系本案适格原告，杨*玲与张*齐系本案适格被告。赵*生在**畜禽公司注销时并无相关股份。二原告主张的房屋重置成新价，双方均认可二原告自建房屋的面积为652平方米，建成年代为2009年以后，故相应的补偿金额根据拆迁档案应为重置成新价的40%的提前搬家奖，经计算为179903.60元，双方均同意由二原告取得上述款项中的60%，经计算为107942.16元，对此应不持异议。关于机井2眼、风雨线276米4条1104米、电线杆12根的《证明》载明归产权人所有，故对应补偿款应当予以扣除，故装修、设备及附属物补偿费余额为7793595元。关于装修损失，因二原告计算装修损失系依据其自建的面积计算所得。

       因为“附属物（含装修）重置成新价”所载明项目无法与各个房屋一一对应，故二原告按照比例计算装修、设备及附属物补偿费的意见具有一定合理性。二原告为开展经营活动而租赁涉案房屋，且起租时间距涉案场地纳入拆迁腾退范围时间一年以上，故二原告在接收案涉房屋后对其进行装修、添置设备及附属物的做法并不违背日常生活经验。考虑到双方对于各自所进行装修项目均未提供充分证据证明，但按照日常生活经验推断并考虑本案具体情况，双方均应进行了一定装修，故对于装修损失，应酌情确定二原告的装修损失按照其主张面积中的装修、设备及附属物补偿费的60%计算，即652÷17524.05×7793595×0.6=173981.15元。关于搬家补助费16299.99元是二原告按照自建652平方米除以总建筑面积17524.05平方米乘以搬家补助费438101元计算所得，因二原告主张该笔费用均是依据自己所建房屋计算而得，故该补助费应当由二原告取得。

     关于工程配合奖，二被告同意给付二原告117360元，应对此不持异议。关于设备补助费是二原告按照自建652平方米按比例计算所得，故该补助费应当由二原告取得。最终，经审理认同律师樊厚坤的意见，依法作出上述判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师樊厚坤提醒大家：涉案房屋未取得相关证件、审批手续，与其它公司签订租赁合同，该合同属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。