01  案件概述

2011年5月2日，衡某与连云港市F建筑安装工程有限公司R财富广场第一项目部(以下简称F公司R财富广场项目部)签订《合同书》，约定衡某为该项目部提供钢材，并对钢材品种、供货方式、结算方式、违约责任等进行了约定。

同年10月20日，衡某、R公司与F公司R财富广场项目部签订三方协议，三方确认F公司R财富广场项目部欠付衡某钢材款800万元，R公司承担偿还800万元的利息及30万元损失的责任，同时确定以R公司2号楼、3号楼约1000万房产作为抵押，所出售款项由衡某收取，冲抵所欠货款。11月29日，衡某与R公司对欠付钢材款本息及以房抵债的具体方式，签订房屋买卖合同的时间进行了详细约定。2012年3月4日又签订了补充协议，对上述内容进行进一步明确。

后R公司董事陈某代表公司与衡某签订《协议书》，双方对R公司欠衡某的本息及具体房屋及价格，差价补偿等进行了明确，衡某补偿差价款60万元，同时协议约定“欠款已结清，无其他账目”。因房屋不能按期交付，R公司向衡某、顾某送达了《推迟交房告知函》。衡某、顾某不服，决定起诉，要求R公司交付房屋并办理权属证书。

一审判决，R公司继续履行签订的《商品房买卖合同》；并给付衡某、顾某逾期交房违约金1627676.84元。R公司不服，决定上诉。经法院再次审理，判决撤销一审原判。宣判后，衡某、顾某不服，决定上诉，委托律师徐曙光为其诉讼代理人。


近日，针对衡某、顾某与R公司房屋买卖合同纠纷等12案不服再审判决，提出上诉案，江苏省连云港市中级人民法院作出终审判决：撤销一审再审；维持一审原判。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

03  法院判决

衡某、顾某答辩称，一审法院再审审判程序严重违法，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院再审判决，依法维持一审法院原审判决。

律师徐曙光认为，根据上诉人衡某、顾某的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人债权债务的数额是多少？2.双方签订本案商品房买卖合同的缔约目的是什么？如何认定双方商品房买卖合同的法律性质及效力？3.若双方存在商品房买卖合同关系，上诉人衡某、顾某支付购房款的数额将如何认定？

关于争议焦点1，双方当事人债权债务的数额是多少的问题。本案中，衡某与F公司R财富广场项目部系钢材买卖合同关系，2011年10月20日，衡某、R公司与F公司R财富广场项目部签订补充协议，三方确认F公司R财富广场项目部欠付衡某钢材款800万元，R公司承担偿还800万元的利息及30万元损失的责任，同时确定以R公司2号楼、3号楼约1000万元房产(具体房号另见附件)作为抵押，所出售款项由衡某收取，冲抵所欠货款。

即使F公司R财富广场项目部欠付衡某钢材款本金不足800万元，也并不损害R公司的权益，应由受损方主张权利。故对R公司的抗辩，不予采信。再审一审中，R公司提供的证人证言亦不足以推翻2011年10月20日衡某、R公司与F公司R财富广场项目部签订的补充协议。因此，本案应认定衡某与R公司的债权债务的数额为本金800万元及少供钢材的损失30万元。

关于争议焦点2，双方签订本案商品房买卖合同的缔约目的以及如何认定双方商品房买卖合同的法律性质及效力的问题。本案中，衡某和R公司之间签订了多份协议及补充协议，双方之间法律关系的性质存在逐渐演变的过程，具体分析如下：

第一，关于2011年10月20日衡某、R公司与F公司R财富广场项目部签订的补充协议，该补充协议确认了F公司R财富广场项目部欠付衡某的钢材款为800万元，R公司与F公司R财富广场项目部约定由R公司承担偿还800万元的利息及30万元损失的责任，同时约定以R公司2号楼、3号楼约1000万元房产作为抵押，所出售款项由衡某收取，冲抵所欠货款。从该补充协议约定的内容看，F公司R财富广场项目部与衡某之间存在800万元钢材款的债权债务，R公司作为工程发包方对衡某与F公司R财富广场项目部之间800万元钢材款的债权债务的履行进行了担保。

第二，关于2011年11月19日R公司与衡某签订的协议书，在该协议书中，衡某与R公司对欠付钢材款的本息、以房抵债的具体方式、签订房屋买卖合同的时间进行了约定。此后在2012年3月4日衡某与R公司又签订补充协议，对2011年11月19日的协议内容进行了补充，且对R公司开给衡某的卖房收款收据及办理房产证和计息问题加以明确。

第三，关于2012年7月8日陈某以R公司的名义与衡某签订的协议书。经查，该协议虽然没有加盖R公司的印章，但本案应认定对R公司发生法律效力。从R公司与衡某签订多份协议的缔约目的与双方的债权债务形成、发展的整个过程来分析，可以认定在R公司无法偿还衡某到期债务本息的情况下，经过双方2012年7月8日协议书的对账结算，并协商一致达成了以R公司欠付衡某的钢材款及损失的本息数额转化为购房款，且由衡某支付合同补偿款60万元，终止双方此前形成的担保债权债务关系，通过订立《商品房买卖合同》成立商品房买卖合同关系，该《商品房买卖合同》系双方当事人一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本案应认定R公司与衡某、顾某之间的《商品房买卖合同》合法有效。该商品房买卖合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同履行义务。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，R公司抗辩称，陈某无权签订2012年7月8日的协议书以及案涉商品房买卖合同无效的反驳理由因其未提供充分的证据予以证明，缺乏事实依据，且与本案查明的事实相悖，故不予采纳。

关于争议焦点3，若双方存在商品房买卖合同关系，上诉人衡某、顾某支付购房款的数额将如何认定的问题。

本案中，从2011年10月20日三方签订的补充协议来看，R公司截至2011年7月30日欠付衡某的钢材款本金为800万元，约定按月息3%支付利息，同时确定R公司于2011年12月12日向衡某支付少供钢材损失30万元。此后，在2012年7月8日衡某与R公司签订的协议书中，将2011年10月20日协议约定计算的本金、损失、利息的总额956万元基础上按月息2%计算利息，同时再次赔偿经营损失2483696.5元。按照双方约定的上述计算方式构成了利滚利，原审判决参照2015年《民间借贷司法解释》第二十八条的规定，认定R公司欠付衡某款项的本息合计12497871.23元作为衡某、顾某已付的部分购房款，符合公平原则，应予以认同。另经查，R公司在2012年7月8日协议书中承诺支付衡某经营损失2483696.5元，衡某、顾某于当日支付R公司房屋差价60万元。此后，R公司将抵给衡某的其中一幢房屋出售，补偿衡某50万元。

综上，本案原审判决认定衡某、顾某支付给R公司的购房款共计15081567.73元(12497871.23元+2483696.5元+600000元-500000元)，应予以认同。如上所述，双方所签12套房屋《商品房买卖合同》的价款总计15927268元，衡某、顾某仍应向R公司补交845700.27元。再经查，原审判决根据案涉12份《商品房买卖合同》第八条约定，认定R公司应向衡某、顾某支付2013年12月1日至2016年3月1日的逾期交房违约金2473377.11元(15081567.73元×0.0002×820)，并冲抵衡某、顾某应支付R公司845700.27元后，R公司仍应向衡某、顾某支付1627676.84元。

综上，原审判决的该种计算方式和冲抵方式较为妥当的实现了双方当事人之间的利益平衡，应亦予以认同。

综上所述，上诉人衡某、顾某的上诉请求部分成立，应依法予以支持。一审法院再审判决认定的部分事实错误，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。一审法院原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。最终，经审理认同律师徐曙光的意见，依法作出判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师徐曙光提醒大家：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，地债物逾期未交付债权人，债权人有权请求债务人交付，且债务人需支付相应违约金。以物抵债系债务清偿的方式之一，当事人之间达成以物抵债协议，应签订书面合同加以约定，以免日后发生纠纷时，举证不能。