01   案件概述

2021年5月6日，马某与北京**置业有限公司（以下简称：**公司）签订《北京***商品房认购书》，约定马某购买**公司开发的**号房屋，马某先交定金2万元，再于2021年5月6日交付房款211901元。到第二次交款时间2021年8月4日前两天即2021年8月2日，马某持认购书找到**公司业务承办人易某，发现此人已经不在，其他业务人员告知马某必须按他们的规定交足80万元房款，与认购书约定的不一致，属于违约。后双方协商解决未果，马某便委托律师杨沂萱向法院提起诉讼，请求解除商品房认购书；向马某返还购房款231901元。

近日，针对马某与**公司商品房预售合同纠纷一案，北京市密云区人民法院作出判决：解除马某与**公司签订的商品房认购书；**公司返还马某购房款（含定金）231901元。

02   本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

03  法院判决

庭审中，**公司答辩称，马某于2021年5月4日与答辩人签订了商品房订购书，购买答辩人开发建设的**号房屋，建筑面积95平方米。马某交纳了购房定金及部分购房款，答辩人催促马某签订商品房买卖合同，但马某未与答辩人签订。答辩人不存在违约行为，房屋还保留在马某方名下，答辩人原意继续履行合同，不同意马某的诉讼请求。

律师杨沂萱指出，马某、**公司签订的商品房认购书中的分期付款条款中约定，乙方须于2021年5月6日前支付首期房款211901元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2021年8月4日前付清463802元；于2021年11月4日前付清463802元；于2022年2月4日前付清579752元；于2022年5月4日前付清579751元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金等内容。

商品房认购书签订后，马某按照约定，于2021年5月6日向**公司支付了第一笔首付款211901元，但**公司并未与马某签订商品房买卖合同。双方后因支付首付款等事宜产生争议，协商解决未果，致使马某提起诉讼，马某要求解除商品房认购书，并要求返还购房款，赔偿损失。

虽然双方在商品房认购书中约定了购房款的支付方式为分期付款，但综合马某提供的微信记录等材料，马某意欲按一套贷款方式购房。因马某不具备按一套贷款方式购房的资格，且马某已表示按其他方式付款并无经济实力，现马某要求解除商品房认购书，应予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据改造情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。马某要求**公司返还已支付的购房款231901元（含定金），应予支持。最终，经审理认同律师杨沂萱的意见，作出上述判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师杨沂萱提醒大家：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。