01   案件概述

2016年4月26日，案外人董×与肖x水、肖×、×村村民委员会签订《土地转租及地上附属物买断协议书》，其中约定：“案外人董×将其租赁×村村民委员会的土地、地上物及自行在该地块上所建地上物一次性转让给肖x水、肖×”。

2018年1月1日，肖x水作为出租人与北京市房山KL电缆厂签订《大院部分场地租赁合同》，其中约定：“甲方有大院场场地一处，部分出租给乙方使用；大院场地坐落于×村西原农场，大院场地出租面积10亩，其中建好二层楼房1000平方米，新建厂房500平方米；租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日；每年租金为19万元；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权收回房屋”。同日，肖x水作为出租人与KL电缆厂又签订《租赁合同补充部分》，其中约定：“乙方向甲方每年交纳房屋土地租金（房屋包括：新建厂房一栋500平方米左右，北侧楼主体一栋1000平方米，以及空地），一年19万元整，一年一交，每年12月31日前交纳”。

肖x水按照约定交付了涉案房屋、场地，KL电缆厂向肖x水交纳了2018年度的租金19万元。后KL电缆厂一直拖欠租金，2020年4月21日，KL电缆厂法定代表人蔡x武为肖x水出具欠条，载明“欠肖x水租金（2019年度）壹拾玖万元，2020年5月6日前付清”，但始终未支付租金。2021年，肖x水提起民事诉讼。北京市房山区人民法院作出民事判决，判决肖x水与KL电缆厂于2018年1月1日签订的《大院部分场地租赁合同》及《租赁合同补充部分》无效。

截止至2022年，KL电缆厂仍占用涉案房屋及场地，并将涉案房屋及场地出租获益。原告为维护合法权益不受损害，委托律师刘彦茹向法院提起诉讼，请求法院依法判令KL电缆厂将位于北京市房山区×村西原农场场地及房屋腾退交还给肖x水；KL电缆厂向肖x水支付自2019年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照年租金19万元，暂计算至2022年3月22日，应支付房屋使用费612750元）。


近日，针对肖x水与KL电缆厂房屋租赁合同纠纷一案，北京市房山区人民法院作出判决：KL电缆厂将位于北京市房山区城关街道×村西原农场中面积10亩的大院场地及地上物予以腾退，并返还交付给肖x水；KL电缆厂给付肖x水2019年1月1日至2022年3月22日期间的房屋占有使用费493309元，及给付自2022年3月23日起至实际腾房交付之日期间逾期腾房的房屋使用费（每逾期一日，按日租金352元计算）。





一、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。




庭审中，KL电缆厂答辩称，肖x水所诉与事实不符。2018年租赁场地时，肖x水只建有一个500平方米的厂房，肖x水答应给其新建三个车间，盖好办公楼，在这种情况下，每年的租金才是19万元。然而，肖x水没有履行承诺，是其承租后对二层楼房进行装修，对场地进行改造，并增建了三个厂房。2020年5、6月间，承租的500平方米厂房因涉嫌违建被强制拆除，且没有任何补偿。现在双方签订的合同已被确认无效，不同意按照合同约定支付租金，如果肖x水同意给300万元，就同意腾退。

律师刘彦茹指出，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，肖x水与KL电缆厂签订的《大院部分场地租赁合同》及《租赁合同补充部分》已被判无效，故KL电缆厂应当返还无效合同涉及的场地及地上物，肖x水请求返还所出租的场地及地上物，应予支持。

合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。经综合考虑以承租房屋被拆前后房屋面积所对应的价款进行折算分段计算作为房屋使用费的结算依据，肖x水请求给付房屋使用费之诉讼请求的合理部分，应予支持。最终，经审理认同律师刘彦茹的意见，法院依法作出上述判决。

04  本案代理律师建议

本案代理律师刘彦茹提醒大家：所签合同被法院判决无效时，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。