叶女士与刘先生于2019年9月18日签订《北京市房屋租赁合同》，约定叶女士将北京市朝阳区xxx园（二期）4号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给刘先生使用，租期自2019年9月19日至2021年9月19日，租金为月租金13000元，支付方式为押1付12，分别于2019年9月18日前及2020年9月18日前支付。合同签订后，叶女士依照合同约定将涉案房屋交付给刘先生使用，后刘先生以资金困难为由提出分期给付房屋租金，叶女士出于同情同意其请求，但刘先生每月均拖欠房屋租金，故叶女士通知刘先生解除涉诉《北京市房屋租赁合同》并于2021年3月1日收回涉案房屋，刘先生扔拖欠房屋租金91000元未支付，并欠缴租房期间电费2752元。后刘先生失去联系，将叶女士拉黑恶意拖欠房屋租金及电费，叶女士有权依照合同主张违约金。故叶女士委托律师吴枭向法院提起诉讼，请求法院依法判令刘先生支付拖欠叶女士的房屋租金91000元；判令刘先生支付叶女士租赁合同违约金26000元；判令刘先生支付住房期间拖欠电费2752元。


近日，针对叶女士与刘先生房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院作出判决：刘先生向叶女士支付房屋租金78000元、违约金26000元以及电费2752元。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。



庭审中，刘先生未作答辩。律师吴枭指出，叶女士与刘先生签订的涉诉《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。

关于涉案房屋租金，刘先生作为承租人应当按照涉诉《北京市房屋租赁合同》的约定向叶女士支付租金，刘先生未提供证据证明其及时、足额支付涉案房屋租金，叶女士表示刘先生仅向其支付租金至2020年7月18日，后因刘先生欠付租金其于2021年3月1日收回涉案房屋，因此涉诉《北京市房屋租赁合同》已于2021年3月1日事实上予以解除，刘先生应当按照合同约定的租金标准向叶女士支付2020年7月19日至2021年3月1日期间的租金，后叶女士认可刘先生已向其支付押金13000元，并同意用于抵扣相应欠付租金或违约金，故应按押金抵扣后的数额支持叶女士要求刘先生给付租金的诉讼请求。

关于违约金，根据涉诉《北京市房屋租赁合同》的约定，承租人未按照合同约定支付租金达5日的，出租人有权单方解除合同收回房屋，承租人应按月租金的200%向出租人支付违约金，后叶女士要求刘先生支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持。

关于电费，根据涉诉《北京市房屋租赁合同》的约定，电费由承租人负担，叶女士提供的证据可以证明其于2021年3月3日为涉案房屋充值电费2900元后涉案房屋剩余电费余额仅为147.73元，叶女士代刘先生支付其使用涉案房屋期间的电费，刘先生未提供证据证明其向叶女士或相关供电部门给付过上述电费，故叶女士要求刘先生支付电费的诉讼请求，应予支持。

最终，经审理认同律师吴枭的意见，作出判决：刘先生向叶女士支付房屋租金78000元、违约金26000元以及电费2752元。

本案代理律师吴枭提醒大家：《民法典》明文规定，合同的成功订立是双方合意的达成。在合同生效后，任何一方都不能擅自解除。如果承租人因客观原因无法继续履行合同，承租人应尽快与出租人提前协商退租事宜，双方协商不成，应及时通过第三方调解或诉讼的方式进行解决，避免产生更大的损失。