01   案件概述

2021年5月10日，姜x与王x在T房地产经纪公司提供居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜x以736万元购买王x位于北京市T区陈列馆路537号*号楼*单元3层301的房屋。之后又签订了《房款支付协议》约定“房屋成交总价款为736万元，定金为70万元，支付方式姜x通过贷款方式购房，拟贷款金额为170万元，第一笔资金姜x于2021年7月2日将人民币481万元以资金存管的方式支付给王x”。协议签订后，姜x向王x先后支付了购房定金70万元。7月7日，姜x、王x、T房地产经纪公司、G银行签署了《托管协议》。

随后，姜x将托管资金支付至王x的资金托管账户，王x以账户资金不能任其自由支配为由，拒绝协助姜x办理贷款手续。姜x通过微信方式发送了《催告函》，W投资管理公司向姜x、王x发送了《告知函》，但王x仍以各种理由不履行合同所规定的义务。姜x为维护合法权益，委托律师刘彦茹、刘勇民向法院提起诉讼，请求法院依法确认姜x与王x签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2021年8月6日解除；判决王x退还姜x定金70万元及所产生的利息；判决王x退还姜x存入银行托管账户的资金481万元并支付产生的利息和逾期返还违约金；判决王x支付违约金50万元。

近日，针对姜x诉王x、第三人T房地产经纪公司、第三人W投资管理公司房屋买卖合同纠纷一案，某人民法院作出判决：依法确认姜x与王x于2021年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》于2021年8月6日解除，双方互相配合办理解除该《北京市存量房屋买卖合同》的网签备案手续；王x返还姜x定金70万元；王x、T房地产经纪公司、W投资管理公司配合姜x取出其存于G银行北京朝内支行王x名下的托管资金481万元及该笔资金产生利息；王x赔偿姜x违约金50万元。

02   本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

二、《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

三、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

四、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

五、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

六、《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

03   法院判决

庭审中，王x不同意姜x的诉讼请求，便提起反诉，原因为合同签订后，姜x拖延网签、未按时支付定金，且未积极配合贷款。王x对姜x未能办理贷款不存在过错，系姜x对自己的贷款能力持有疑虑，未采取积极措施促成合同履行、回避支付首付款、转移风险，在贷款期限截止前恶意解除合同，逃避违约责任。请求法院确认王x与姜x于2021年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2021年8月6日解除；姜x向王x支付违约金147.2万元。

姜x不同意王x的反诉请求，辩称王x所述与事实不符，不予认可。原因王x故意不按银行要求签署文件，阻碍银行批贷，强迫中介起草不合理的补充协议方案，故意转嫁风险，造成房屋买卖合同无法继续履行，银行贷款不能获批。王x的违约行为，致使合同目的不能实现，其有权行使合同解除权。

律师刘彦茹指出，姜x、王x均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》应对此不持异议；对于合同解除的时间，姜x于2021年8月6日向王x发出《解除通知书》，姜x发送解除合同通知的行为系行使合同解除权的行为，王x收到了姜x发送的解除通知，应认定双方的房屋买卖合同于2021年8月6日解除。依据姜x、王x签订的《委托书》房屋交易失败、未达到支付条件，需将全部托管资金本息解除托管并由姜x自由支取，姜x、王x签署的房屋买卖合同已解除，故王x、T房地产经纪公司、W投资管理公司应配合姜x取出托管于G银行的账户资金481万元及利息。

在姜x同意将户口、物业保证金均存至托管账户的情况下，王x仍多次以未收到足额114万元首付款为由，不积极履行合同义务致使合同无法继续履行，应承担违约责任。对王x关于姜x延迟支付定金的主张，双方签订的合同约定的定金支付时间为姜x需在网签前支付定金10万元、在网签后支付定金60万元，此处的"网签后"并未明确指向应支付的具体时间，双方的房屋买卖合同在2021年5月26日完成网签备案手续，在此之后姜x即应当积极履行支付定金的义务，但姜x在经两次催告后才分两次向王x支付定金，确实存在履行上的瑕疵，致使双方产生了不信任，但不应认定姜x存在拖欠支付定金的违约行为。王x对于《北京市存量房屋买卖合同》的解除应承担违约责任，应赔偿姜x违约金，双方约定的违约金数额较高，综合考虑姜x受到的实际损失、买卖合同的整个履约过程、王x的过错程度，应依法酌定王x支付姜x违约金50万元。

04   本案代理律师建议

本案代理律师刘彦茹、刘勇民提醒大家：《民法典》明文规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，若双方当事人都违反合同，应各自承担相应的责任。