01  案件概述

原告YC办事处ZP社区DB村民小组的村民们，拥有净地 49.59 亩。2013 年 8 月 21 日，YC办事处ZP社区DB村民小组与许昌YHZY有限公 司签署四份联建协议，决定对本小组轩辕大道以东、YZ大道以北、尹庄村地界以南所有空地（49.59 亩）进行联合建设开发。协议约定， 被告向原告置换门面房（一、二层11741.37 m）和套房（1567.5 m）并由原告统一分配，门面房置换位置为YZ大道以北和规划路两侧，约定交房时间为从正常开工之日起期满三十个月交房，逾期一个月被告向原告缴纳五万违约金。

      但该联建协议签署后，直至 2017 年被告才启动建设活动，故为合理规划交房时间，原、被告又签署了《关于ZP八组城中村改造协议中交房时间的补充意见》（以下简称《补充意见》），交房时间变更为 2021 年 12月 31 日，同时约定被告逾期交房的违约金从每月 5 万增至每月 20 万，但时至今日被告仍未向原告置换合格的门面房，遂根据该《补充意见》，被告应给予原告逾期交房的违约金。故为维护合法权益，村民们集体委托瀛台律所翟改英律师特向法院提起民事诉讼。

近日，河南省禹州市人民法院判决如下：一、被告许昌YHZY有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告禹州市YC街道办事处ZP社区DB村民小组门面房回收款49627700元及违约损失（以 49627700 元为基数自 2022 年 5 月 1 日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率 1.3 倍计算至判决生效之日止）；二、被告许昌YHZY有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告禹州市YC街道办事处ZP社区DB村民小 组交付按照协议约定的安置套房 1567.5 平方米。

02  本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

二、《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

三、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

四、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

五、《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

 翟改英律师认为，根据《中华人民共和国民法典》第 577 条规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第 585 条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。综上，被告逾期不履行上述合同义务的行为，已构成违约。

     被告YH公司辩称：原告的起诉首先起诉要求并不明确，对于门面房原告要求让被告按照每平方 7000 元的价格回收，以及按照 1 平方米门面房置换 2 平方米套房的比例向原告置换套房没有事实上和法律上的依据。被告已经依据合同约定在 2022 年 5 月 1 日向原告提出交付门面房，因为原告认为被告所交付的门面房不符合要求，因此拒绝接收门面房，这也是本案形成直接诉讼的原因，依据原被告之间签订的相关协议，以及 2022 年 4 月 15 日双方所签订的补充协议书所约定的门面房交房标准为：室内为毛坯房，所有管道、线路连接到户、照明灯具为白炽灯泡，门窗符合国家标准，与之配套的水电、道路三通，被告在 2022 年 5 月 1 日向原告提出交房时，门面房已经达到上述标准，因此，被告并不存在违约。关于原告所起诉的违约金问题，因为在禹州市人民法院（2022）豫 1081 民初****号民事判决书中已经认定了被告将违约金已支付给原告至 2022 年 4 月 30 日，因此在2022 年 5 月 1 日原告拒绝被告交房之后的违约金，被告依法应当不予支付，再者关于原告要求中诉状中 11741.37 平方米的门面房，应当扣除被告向原告村民回购的 51.5 户约合1585 平方的面积，因为三年疫情以及房地产不景气大环境因素的影响，被告实在无能力满足原告退房的要求，现在被告所承建的门面房已经可以办理不动产首次登记，可以办理相关房产证，被告也愿意切实的向原告履行交房义务并配合原告办理相关交房登记。我方回购的商铺面积 1819.885 平方米应当予以扣除，目前涉案房屋在 2023 年 9 月 18 日已经第三方检验合格，目前已符合交房条件。

     法院认为：被告交付原告上述门面房不符合以上备案内容及标准，即不符合原、被告约定内容，且门面房现状极大影响了使用价值、经济价值和市场价值，致使原告不能实现合同目的，被告已构成根本违约、应承担违约责任，原告主张被告应回收门面房，于法有据，予以支持。原告主张被告应按 每平方米 7000 元的标准回收门面房，但其提供的证据不能证明回收标准为每平方米 7000 元，结合庭审中被告自认其已回收原告居民 59 口人门面房的价格为每平方 5000 元，结合合同履行的一致性、连贯性及房地产市场形势，本院酌定被告应按每平方米 5000 元标准回收原告门面房。因 2013 年8 月份原、被告签订协议时原告的人口数为 381.5 口、置换安置门面房为 11741.37 平方米，扣除被告回收原告居民的门面房 59 口人后，原告居民中享有门面房分配权的人口数为 322.5 口，参照人口数与门面房平方数的比例，被告应回收的门面房面积为9925.54平方米故被告应支付原门面房回收款49627700 元（5000×9925.54）。

      关于原告主张的 2022 年 4 月 30 日之前的逾期交房违约金，因被告已支付原告完毕，故对该主张不予支持。因 2022年5 月1日被告通知原告交付安置门面房，原告以门面房不符合要求为由拒绝接收，而 2022 年 4 月 15 日《补充协议书》约定的每月 20 万元违约金是基于被告逾期交付门面房，故2022 年 5 月 1 日之后的被告应承担的违约损失不应适用该《补充协议书》的约定标准，本院审查后酌定被告应自 2022年5月1日起支付原告以 49627700 元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率 1.3 倍计算至判决生效之日止的违约损失。

04  本案代理律师建议

本案代理律师翟改英提醒大家：楼房烂尾不仅是一个法律问题，还是一个社会问题。现在烂尾房情况很多，委托人处于被动局面，首先要保持好心态，尤其是集体维权，大家更要目标一致、齐心协力，才能更好地推动维权工作。但过程中不能为了维权而维权，最终目的还是解决问题。律师可以去申请原来项目的建设规划，结合专业能力，从法律角度上找一个可行的方案和思路。