01   案件概述

2012年7月，小杨与小郁确定男女朋友关系。经过一段时间恋爱，至2013年4月同意结婚并购买婚房。经看房筛选后，双方拟购买北京HL房地产开发有限公司（以下简称：HL公司）建设的位于北京市昌平区**镇***D-13#住宅楼-1层1**的房屋。购房时，因小杨在京购房资格受限，故双方决定以小郁名义购置婚房。

2013年6月23日，双方共同办理购房事宜，并以小郁名义与HL公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。该房屋建筑面积354平方米，房屋总价款735.26万元，采用商业贷款方式购房，其中首付金额270.26万元，贷款金额465万元；2016年6月28日，小郁与HL公司签订了《北京市商品房预售合同》补充协议，并根据房屋实测面积，补缴房款36937元，故房屋总价款合计为7389537元。为购买案涉房屋，小杨支付了2066600元首付款；截止2020年2月，小杨已偿还房屋贷款2284382.06元。另，案涉房屋交房后小杨支付装修费980000元。小杨就案涉房屋已出资金额合计5330982.06元。

2018年双方分手，就案涉房屋曾协商房屋出售后按照双方投资比例收回出资并分割房屋增值部分，后小郁反悔拒不处置房屋。双方无法就案涉房屋分割达成一致意见，小杨认为小郁独占案涉房屋的行为已经严重侵害了其作为共有人的合法权益。因此，小杨委托律师徐宪杰将小郁诉至法院，请求判令小郁向小杨支付北京市昌平区**镇***D-13#住宅楼-1层1**的房屋76.47%的房屋份额对应的价值1141.76万元。

近日，针对小杨与小郁共有物分割纠纷一案，北京市昌平区人民法院作出判决：小郁支付小杨北京市昌平区**镇***D-13#住宅楼-1层1**房屋的折价款5446825.81元。

02 本案依据的法律法规

一、《中华人民共和国民法典》第二百九十七条：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

二、《中华人民共和国民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

三、《中华人民共和国民法典》第三百零四条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

四、《中华人民共和国民法典》第三百零八条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

五、《中华人民共和国民法典》第三百零九条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

六、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

七、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

03    法院判决

庭审中，小郁答辩称，案涉房屋系答辩人个人签订的房屋买卖合同及贷款合同，该房屋登记在答辩人个人名下，系答辩人个人购买，与小杨无关，小杨的诉求无事实基础及法律依据，应当予以驳回；根据小杨诉状所称其是因为自身购房资格受限，才以答辩人名义购买案涉房屋，这纯属子虚乌有，捏造事实；小杨诉状中称2013年4月同意结婚并购买婚房亦纯属捏造事实；答辩人通过认真仔细的研究小杨所提交的起诉书，认为小杨以借名买房之说不能成立；小杨诉状所列的出资和占比均没有事实基础及法律，案涉房屋截止到目前的总投入是12317050元，而小杨给小郁的与案涉房屋有关就是1550000（部分首付款），其他款项均与案涉房屋无关。

律师徐宪杰指出，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，双方的争议焦点为案涉房屋的权属，小郁认为房屋登记在自己名下，为自己单独所有，小杨支付首付款及贷款的行为系赠与。小杨认为双方系以结婚为目的的共同购房，因自己不符合北京购房政策才将房屋登记在小郁明下，自己支付了首付款并偿还贷款，虽登记在小郁一人名下，但案涉房屋应属二人共有。

结合庭审中双方当事人的陈述，小杨提交的双方微信聊天记录、通话记录、小郁书写的邮件内容及其它证据，可以确认双方自2012年7月确定恋爱关系，进行以结婚为目的的交往，并于2018年11月25日分手。小郁所称双方系单纯的性关系，与事实不符，应不予采信。结合购买案涉房屋时间，买房前期的看房、沟通，签订购房合同，支付首付款，偿还贷款等环节均有小杨参与，可以推定双方系以结婚为目的购房，房屋应为二人共有。由于二人最终分手，未形成家庭关系，不存在共同共有的基础关系，应视为按份共有，小杨诉请分割涉案房屋合法有据，应予支持。小郁主张小杨出资均为赠与，小杨对此不予认可，小郁未能提交充分证据证明小杨出资系赠与，应对其该主张不予采信。

由于双方无约定占有份额，应依上述规定以双方各自支付的出资额计算共有房屋的份额。小杨参与还贷金额的认定。根据查明的事实，小杨自2013年12月至2020年2月12日期间向小郁名下尾号为3727的建设银行账户汇入2175402.64元，结合该账户系小郁的银行贷款还款账户，每期汇款的时间基本在贷款扣款日前期，汇款金额与应还贷款金额基本一致的情况，可以认定小杨定期向该账户汇款系偿还案涉房屋贷款。关于2018年9月25日小杨向该账户汇入的50万元，虽小郁不予认可该笔款项系作偿还贷款之用，但结合小杨的陈述及该账户系用于偿还贷款的专用特殊性，应认为小杨转账该笔款项用于提前还贷的说法符合常理，应予采信。

虽小郁将该笔款项转走用于投资理财，并未提起还款，但对于小杨来说，该笔款项系其对房屋的投入，应计为还贷金额。综上，结合小杨支付首付款、偿还贷款以及双方对涉案房屋的投入情况，应酌情确定小杨享有案涉房屋的份额比例为36.49%，小杨不主张房屋份额，只要求小郁支付其享有房屋份额对应的折价款，应参照评估报告的房屋现值确定小郁应向小杨支付相应房屋折价款的金额。最终，经审理认同律师徐宪杰的意见，依法作出上述判决。

04    本案代理律师建议

本案代理律师徐宪杰提醒大家：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。