2020年5月2日，小梁（买受人）与小时、小雪（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：小时、小雪（二被告）将位于北京市**区***2号院17号楼**层**03房屋（以下简称涉案房屋）卖给买受人，用途为住宅，性质为商品房；对抵押权人、房屋价格、家具家电、装修及配套设施等其他内容进行约定。同日，买受人与出卖人还签订了《补充协议》，对房屋价款、定金、还款解押、权属转移登记、物业交割、违约等内容进行补充。

2020年9月20日前，小梁向二被告支付购房款379万元，并确认涉案房屋于同年10月4日前已交付。后二被告因别处着急用钱，私自挪用小梁支付的购房款167万元，导致小梁无法办理产权转移手续。11月7日，二被告出具《承诺书》，载明：于12月1日前自行凑齐此笔购房款款项，并在12月15日之前完成该房屋所有欠款的偿还及解押事宜。若未完成所有欠款的偿还及解押事宜，将承担相应的法律责任。

后二被告未按时履行涉案房屋解抵押的义务，小梁经多次沟通，二被告都以各种理由拖延。2021年5月26日，二被告通过向小梁借款40万元并自行筹集剩余款项的方式凑齐了涉案房屋解押需要的资金。根据《补充协议》，二被告应支付逾期解押的违约金，后双方对违约金进行协商，未果，小梁便委托律师徐宪杰向法院提起诉讼，请求判令二被告支付小梁逾期解押的违约金。


近日，针对小梁与小时、小雪房屋买卖合同纠纷一案，北京市某人民法院作出判决：二被告在判决书生效之日起七日内支付小梁违约金20万元。



一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

二、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

庭审中，二被告答辩称，不同意小梁的诉讼请求。小梁主张的违约金标准过高，申请法院酌情降低违约金标准，答辩人没有给小梁造成那么高的损失。涉案房屋没能按时解押后，双方进行过协商，2020年11月7日，双方签订《承诺书》，小梁同意答辩人于2020年12月15日前解押即可。答辩人不认可对小梁造成了孩子上学等一系列的问题。涉案房屋买卖时，已不具备上学名额，答辩人曾告知过小梁，小梁对此清楚。

在涉案房屋的使用上，答辩人没有对小梁造成任何不利影响，答辩人自2020年9月便将涉案房屋交付给了小梁，小梁自此使用涉案房屋，直到2021年6月都不用还房贷，答辩人还为小梁省了钱。

律师徐宪杰指出，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系小梁与二被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照约定履行各自的义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的约定，二被告在明知涉案房屋上存在房屋抵押登记、各方已明确约定小梁支付的购房款需用于办理涉案房屋的贷款偿还及抵押登记注销手续、涉案房屋在办理完抵押登记注销手续后方可办理过户的情况下，挪用小梁支付的用途明确的购房款，导致二被告在合同约定的时间前未能按时办理完毕涉案房屋的还款及抵押登记注销手续，进一步导致涉案房屋未能及时办理过户手续，二被告的行为已构成违约，关于小梁要求二被告支付逾期办理抵押登记注销手续的违约金的诉讼请求，应予支持。

关于具体金额，经结合合同约定、涉案房屋的交付使用时间、小梁的证据等予以酌定。最终，法院经审理认同律师徐宪杰的意见，依法作出上述判决。

本案代理律师徐宪杰提醒大家：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；是受法律保护的；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。