北京Z真空技术有限公司（以下简称Z公司）于2021年8月29日与北京Y绝缘材料有限公司（以下简称Y公司）签订《厂库房租赁协议》，租赁其位于北京市顺义区xx镇xxx村面积为900平方米的房屋用于技术研发，租赁时间自2021年9月1日起至2026年8月31日止。Z公司于2021年7月29日向高**账户转账1万元，于2021年9月7日向Y公司账户转账6.36万元，以上共计7.36万元。Z公司租赁涉案房屋后，对房屋进行装饰装修以达到技术研发的标准，并且搬运、安装、调试机器设备以及人员配备进入涉案房屋。后自2021年12月起，Z公司租赁的涉案房屋被张贴由北京市顺义区xx镇相关部门作出的《限期拆除决定书》《催告通知书》《强制拆除公告》以及《强制拆除决定书》，上述文件中认定高**在北京市顺义区xx镇xxx村西侧建设的砖混、彩钢建筑物19处，其行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款之规定，所建建筑物属于违法建设。

Z公司认为，二被告明知涉案房屋无相关产权及许可手续，仍对外出租进行收益，其行为不仅使得Z公司投入的装饰装修费用、机器设备入厂费用、人员调配费用以及导致订货合同无法如期供货产生的违约费用造成全然损失的局面，也直接造成Z公司已缴纳的租赁房屋费用的损失。并且顺义区xx镇相关部门在作出上述文件之前，必定对于房屋的情况进行前期调查，对于负责人进行约谈。Z公司自2021年9月租赁涉案房屋至xx镇相关部门于2021年12月作出上述文件，仅隔两个月的时间，如此紧凑的时间节点Z公司有理由怀疑二被告不但知情涉案房屋系违建还隐瞒该事实，仍对外进行招租，以至于造成Z公司大量投入遭到损失的惨重结果，且对xx镇相关部门作出的文件拒不理会，要求Z公司即刻搬离涉案房屋，并对于Z公司投入所造成的损失以及租赁费用不予答复，明显侵犯了Z公司的合法权益。为维护合法权益，Z公司委托律师郭萌向法院提起诉讼，请求法院依法判令二被告给付Z公司因租赁房屋履行不能产生的损失费用。

近日，针对Z公司与Y公司、高**房屋租赁合同纠纷一案，北京市顺义区人民法院作出判决：Y公司给付Z公司各项损失共计8万元。

一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


庭审中，Y公司答辩称，此次事件，其属于最大受害者，对于国家新政策，也实属无奈，前期也一直在为双方争取时间，减少损失。厂房拆除使个人的财产损失巨大，为了偿还债务，其也在外面工作，请法官调查并取证。高**辩称，Z公司是与Y公司签订的租赁合同，与其无关，不同意Z公司的诉讼请求。

律师郭萌指出，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实，涉案厂房未取得建设规划许可证等手续，故Z公司与Y公司签订的《厂库房租赁协议》应属于无效合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。因双方之间的《厂库房租赁协议》被认定为无效合同，且涉案房屋已被强制拆除，故Z公司要求Y公司承担给其公司造成的损失，其请求符合法律规定。依据Z公司与Y公司在缔约过程中的过错程度，综合认定Y公司应承担主要责任。对于具体的损失金额，应结合Z公司提供的相关损失方面的证据以及双方当事人的陈述等，酌情予以确定。Z公司因维权所支出的律师费用，亦属于其合理损失范畴，故在确定其损失时应一并予以考虑。最终，经审理认同律师郭萌的意见，作出判决：Y公司给付Z公司各项损失共计8万元。

本案代理律师郭萌提醒大家：在签订房屋租赁合同时，一定要仔细审查合同的条款，避免出租人在制定合同时，故意隐瞒房屋未办理合法手续的问题，造成自身的利益损失。因此，在遇到上述案例情形时，要及时通过法律途径维护自身的合法利益。