01 案件概述

2017年6月，H公司与D公司签订《商场租赁合同》，约定将位于北京市大兴区XX镇XX庄X路*号3层房屋租给H公司，租赁期限为六年，年租金为468万元。后H公司因故未支付占有使用费，D公司将其诉至法院。

本案一审判决H公司支付D公司占有使用费653万元。H公司不服，便委托律师王正阳向法院再次提起上诉，原因为D公司无法提供合法的房屋产权证，导致其无法经营，造成巨大损失。请求依法判决D公司与H公司签订的《商场租赁合同》无效；D公司向H公司赔偿装修限值损失费300万元。经法院审理，二审判决，D公司与H公司签订的《商场租赁合同》无效；H公司向D公司支付占有使用费50.9万元；D公司向H公司赔偿装修损失费300万元。

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近日，针对H公司与D公司房屋租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出判决：D公司与H公司签订的《商场租赁合同》无效；H公司向D公司支付占有使用费50.9万元；D公司向H公司赔偿装修损失费300万元。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

二、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

03  法院判决

一审中，H公司认为D公司向其提供的房屋不具备商业经营条件，所以不存在占有使用费给付事宜。D公司认为H公司应按租赁合同履行义务，向其支付占有使用费。最终，一审判决H公司向D公司支付653万元占有使用费。

H公司不服，委托律师王正阳上诉至法院。二审中，H公司称D公司要求其支付占有使用费没有法律依据，因D公司无法提供房产证，没有合法房屋产权证，标的物就不存在，也就不存在占有使用费给付事宜。另外，D公司无法协助H公司办理相关行政审批的，导致H公司不能正常开展经营，已给H公司造成了巨大的经济损失。鉴于双方在租赁合同中约定可以折抵租金，经核算，H公司应支付给D公司50.9万元的占有使用费。

律师王正阳指出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故原被告双方所签订的租赁协议及补充协议依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

04  本案代理律师建议

本案代理律师王正阳提醒大家：合同确定无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。