01  案件概述

2004年9月17日，甲方Y镇S村委会与乙方X公司签订合同，约定将位于某镇某厂区全部承租给乙方，包括办公楼、厂房、仓库、场地及相关水电设施，占地面积13200平方米，租赁期限由2005年2月1日起至2055年元月31日止。同日双方再次签订补充协议，约定本合同甲乙双方首次签订租赁期限为二十年(自2005年2月1日至2025年1月31日止)双方同意首次签订期限届满前壹年共同签订第二次二十年租赁期；双方同意自第二十年履行期限届满前壹年，甲乙双方共同签订期限内最后拾年租赁期。2020年6月30日，X公司将涉案房屋出租给C公司并签订租赁合同，合同签订后，C公司依照合同约定向X公司支付租金。2020年12月19日，C公司向X公司支付2020年-2021年暖气费。后因双方就租赁的房屋面积产生争议，故C公司于2021年1月25日诉至法院，要求X公司退还多收的租金、供暖费并按实际面积支付后续租金。

原告为维护自身合法权益，委托律师李婷、李震向法院起诉。

法院经审理判决：一、X公司于本判决生效后七日内返还C公司供暖费；二、X公司于本判决生效后七日内赔偿C公司租金损失；三、驳回C公司的其他诉讼请求。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

二、第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

三、第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

03   法院判决

本案第一个争议焦点为涉案房屋的建筑面积计算问题及租金支付问题。“建筑面积”是指建筑物各层水平平面面积的总和，也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。具体而言，房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位均计算建筑面积。本案涉案房屋层高5.2米，通过钢板结构进行隔断后的两层能够满足2.2米以上高度的要求，应当计算为建筑面积。现双方约定C公司在签订合同前进行装修隔断，隔断费用由X公司承担，也就是双方已经就隔断一事达成合意，现X公司要求按照隔断后两层面积支付租金未违反合同约定。

律师李婷、李震指出，本案第二个争议焦点是供暖费费用承担数额问题。双方在租赁合同中约定，租赁期内，供暖费由承租人承担，费用标准按照时价执行。也就是供暖费应当按照实际缴费数额为标准支付。B市非居民供热销售价格是按照面积收取供暖费，Y地区每平方米43元，如实际超出4米的高度为X米，超高加价标准=面积热价x12.5%xX超高加价最高为面积热价的1倍，按照上述公式计算，房屋的供费应当根据合同约定，供暖费应按照实际支付数额进行计算，现C公司已经支付了费用，故应当按照实际标准退还C公司支付的供暖费超出部分。

本案第三个争议焦点是停水停电期间的租金费用支付问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均认可X公司于2021年4月28日将涉案租赁房屋停电。X公司虽主张是因为C公司私自修改电表存在安全隐患，所以才将涉案租赁房屋停电，但是并未提供相应证据证明。现X公司在未履行通知义务的前提下自行停电，对C公司的经营确会造成一定影响，其应承担相应的责任，C公司请求减少租金的请求合理合法，C公司主张X公司赔偿停电停水的租金损失，截止至2021年5月8日，C公司提出的损失数额未明显高于实际损失。最终，法院经审理采纳律师李婷、李震的意见。

04本案代理律师建议

本案代理律师李婷、李震提醒大家：合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。