01   案件概述

原告：朱某、H公司，被告：W公司、T公司、Y公司、K公司。

2019年5月21日，原告朱某与被告W公司签订《商品房认购书》，约定购买S区某村东5#商务办公楼第5层504号。据被告W公司介绍购买该商品房必须要以公司名义办理，所以介绍给原告朱某代为办理注册地公司的机构，原告朱某找到其配偶作为法定代表人，通过被告W公司介绍的机构注册一家公司（即本案原告H公司），后被告T公司与H公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）、《北京市前期物业服务合同》、《补充协议》，约定房屋套内总价款877217元。原告按照被告要求分期交付了购房款共计863070元。被告T公司出具一张收据231535元，名目为房款的收据，被告W公司出具收据三张，分别为：代收房款134147元、装修款245853元、代收房款111535元，A公司出具一张14万元咨询服务费的收据。在签订的预售合同中约定出卖人应于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。可实际中该房屋在临近2020年6月30日之前长期处于未完成施工状态，停止施工、缓慢施工已成常态。经原告多处催促，被告方总是各种推脱。时至今日，被告仍无交房可能。

原告为维护自身合法权益，委托律师葛秀全、吕莉莉向法院起诉，请求法院判令解除《商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2191580）、《北京市前期物业服务合同》、《补充协议》及相关装修协议，并配合原告办理网签备案合同注销手续；2.请求判令三被告共同退还原告H公司购房款共723070元并支付利息（①以38万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月21日至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际退清所有费用为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以111535元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月29日至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际退清所有费用为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以231535元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2020年5月31日至实际退清所有费用为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；）3.请求判令三被告共同支付原告H公司违约金17261.4元并赔偿损失18700元；4.请求依法判令诉讼费、公告费由被告支付。

某法院经审理判决：一、确认被告T公司与原告H公司签订的合同编号为Y2191580的《北京市商品房预售合同》及附件、被告Y公司与原告H公司签订的《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》于二〇二一年八月三十一日解除；

二、被告T公司、Y公司、K公司共同退还原告H公司装修款二十四万五千八百五十三元及利息（以二十四万五千八百五十三元为基数，自二〇一九年五月二十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止。

三、被告T公司、K公司共同退还原告H公司房款四十七万七千二百一十七元及利息（以十三万四千一百四十七元为基数，自二〇一九年五月二十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十一万一千五百三十五元为基数，自二〇一九年五月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十三万一千五百三十五元为基数，自二〇二〇年六月一日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；

四、原告H公司、被告T公司应相互配合办理合同编号为Y2191580的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续，于本判决生效后七日内执行；

五、驳回原告H公司的其他诉讼请求。

02   本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.....（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

二、第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

03   法院判决

律师葛秀全、吕莉莉指出，本案第一个争议焦点为原告与T公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方。《商品房认购书》在H公司与T公司办理网签手续后已经终止履行，不存在解除问题。原告主张T公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，T公司应于2020年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，T公司未提交充分证据证实房屋已经完成竣工备案手续且具备交付条件。对此T公司表示因原告未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。根据合同约定，原告应在2019年12月24日前付款657913元，截至2020年5月31日原告已经支付款项723070元，虽然未能按照合同约定时间支付第三笔款项，但针对原告2020年5月31日231535元的付款，T公司未提出异议并予以接受，视为双方就第三笔款支付时间达成新的意见。由于T公司未在2020年6月30日之前向原告交付涉诉房屋，且至今未能交付房屋，原告有权拒付后期尾款，T公司的行为已构成根本违约。原告行使解除权于法有据。双方预售合同及附件解除时间应为T公司收到原告起诉状之日即2021年8月31日。因预售合同无法继续履行，公司与原告签订的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》亦应予一并解除。T公司、H公司应相互配合办理注销网签备案手续。

本案第二个争议焦点是原告交纳购房款金额认定和返还主体确定。被告T公司收取房款231535元、W公司收取房款、装修款491535元，T公司、W公司具有退还款项的义务。

H公司与雅居天成公司签订了装修协议约定装修款共计245853元，雅居天成公司具有退还装修款的义务。对原告H公司交纳的所有钱款由三被告自行进行划分成房款、装修款并收取，该划分及收取款项行为不能对抗原告，原告要求T公司承担退还所有款项的诉讼请求，有事实和法律依据。

关于原告主张的注册公司、记账、服务产生的损失18700元是否合理。众所周知，北京市在2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确针对新建商办类项目的销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述公告距原告购房时已经公布超过两年余，原告对该项新政应属明知，其仍然选择以注册公司方式购买房屋属于其意思自治范畴，不存在胁迫、欺诈、重大误解等情形，原告应自行负担上述费用。对于原告主张的逾期交房违约金，因原告已经要求解除合同，故不应予支持。

最终，法院经审理采纳律师葛秀全、吕莉莉的意见。

04   本案代理律师建议

本案代理律师葛秀全、吕莉莉提醒大家：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人经诉讼解除合同后，基于该合同的权利义务终止。但合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。