01   案件概述

2005年5月16日，杨某某与高某某签订《有偿转让房屋协议》约定：杨某某将该案涉房屋转让给高某某，转让价格为两千元。经查，高某某不是案涉房屋本村村民，不具备本村集体经济组织成员资格。案涉《有偿转让房屋协议》未经过集体组织的同意，且违反了国家强制性法律规定，应认定为无效。

为维护自身合法权益，我方当事人杨某某委托律师李小溪向法院提起诉讼，诉请协议无效。最终法院经审理支持了其诉讼请求。

02   本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

二、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

三、《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

03     法院判决

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

本案中，杨某某、高某某签订的《有偿转让房屋协议》的标的物系农村房屋，根据我国房地一体制原则，房屋权利受制于宅基地权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。讼争房屋所在地不在国家确认的宅基地制度改革试点地区范围内，宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的符合条件的成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。高某某的户籍地为湖北省CF县A村3组，而杨某某的户籍地为湖北省CF县B村，高某某与杨某某不是同一集体经济组织成员，双方签订的《有偿转让房屋协议》违反上述法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。法院最终采纳了律师李小溪的意见。

04   本案代理律师建议

本案代理律师李小溪提醒大家：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。合同无效后，出卖人有权请求归还房屋，买受人有权请求返还购房款及其利息。