01   案件概述

2020年4月19日，朱某作为出卖人与梁某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市**区***大街 305 号x区 9号楼 18 层 182* 号房屋，出售给梁某。该房屋总价款 447 万元。后朱某作为甲方，梁某作为乙方，第三人**经纪公司作为丙方签订《居间服务合同》。

9月 28 日，朱某作为甲方、梁某作为乙方、第三人**经纪公司作为丙方又签订了《变更协议书》，随后三方又与张某签订了《变更出售方协议书》，共同约定《北京市存量房屋买卖合同》中的出售人变更为张某。

后张某在未经其许可的情况下擅自将户口迁入上述房屋，存在主观违约，应承担合同约定的违约金29万元。张某与朱某不同意，便委托律师管雅楠作为代理人为其维权。

近日，针对朱某、张某与梁某、第三人**经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，北京市某区人民法院作出判决：朱某、张某共同向梁某支付合同约定的违约金4000元。

02  本案依据的法律条款

一、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

二、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

03  法院判决

证据证明朱某、张某二人将户口迁入上述房屋的初衷是为其子女上学之利益，但违反了双方合同以及诚实信用原则，在合同履行过程中存在违约行为，应当共同承担违约责任。庭审中，张某辩称梁某在没有证据证明损失发生的情况下，主张赔偿29万元，违约金过高；朱某辩称同意张某的意见，并称朱某与张某将户口迁入上述房屋是为了孩子上学，迁入户口时朱某与**经纪公司的工作人员联系，同时提出签署补充协议并约定迁出户口时间和追加户口保证金，但梁某不同意，要求经济补偿20万元。**经纪公司辩称，4月19日，双方经**经纪公司居间签订买卖合同，当时审核房屋内没有户籍的。9月26日，朱某与张某迁入户籍后与梁某协商，梁某确实是不同意，主张20万的赔偿款。

作为朱某、张某的代理人律师管雅楠提出，鉴于张某已将上述房屋户籍迁出，且张某、朱某均称违约金过高，故二人上述违约行为所导致的梁某的损失为基础，结合合同的履行，张某、朱某的主观故意及违约程度，酌定朱某、张某向梁某支付违约金4000元。

最终，法院经审理认同律师管雅楠的意见，作出判决：朱某、张某共同向梁某支付合同约定的违约金4000元。

04  本案代理律师建议

本案代理律师管雅楠提醒大家：《民法典》明文规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。